Nacka kommune vant strid om leieunntaket

Sveriges høyeste forvaltningsdomstol har gitt Nacka kommune medhold i en prinsipiell sak om grensen mellom leieunntaket og bygge- og anleggsanskaffelser. Kommunen slipper dermed å betale tre millioner svenske kroner i gebyr.

Anne Lise Stranden

Saken gjaldt en blandet kontrakt som omfattet både leie av eksisterende skolelokaler og oppføring av et tilbygg.

Konkurrensverket mente avtalen om tilbygg var brudd på anskaffelsesreglene, og ila kommunen et gebyr. Siden har striden gått helt til topps i svenske domstoler.

Högsta förvaltningsdomstolen kom 11. september til at Nacka ikke hadde brutt regelverket. Domstolen slo fast at Nacka  kunne bruke leieunntaket da en skole fikk større lokaler.

Nacka kommune har dermed fått medhold i alle tre rettsinstanser.

Avtalte leie av nytt tilbygg

Nacka kommune leide allerede en skolebygning da den inngikk en avtale om leie av et tilbygg som utleieren skulle oppføre i tilknytning til de eksisterende lokalene.

Arealet var på drøyt 2 000 kvm, som tilsvarte nesten en firedel av bygget de allerede leide. Avtalen ble inngått i februar 2023.

I februar 2024 krevde Konkurrensverket et gebyr på tre millioner svenske kroner for brudd på anskaffelsesreglene.

Tilbygg burde konkurranseutsettes

Konkurrensverket mente byggearbeidene var kontraktens hovedformål, og at kommunen derfor hadde brutt den svenske anskaffelsesloven ved ikke å kunngjøre kontrakten.

Gebyret ble avslått i Förvaltningsrätten i Stockholm, men Konkurrensverket anket. I februar 2025 avslo Kammarrätten anken.

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) skulle så avgjøre om dette dreide seg om en leieavtale eller byggeprosjekt.

Grønt lys

Domstolen ga Nacka grønt lys for at dette var innenfor leieunntaket. HFD kom til at tilbygget ikke regnes som en byggeanskaffelse.

Domstolen la vekt på at tilbygget bare hadde en underordnet og supplerende funksjon, både økonomisk og praktisk. Kontraktens hovedformål var å sikre kommunen fortsatt leierett til skolelokalene.

Anskaffelsesregelverket kom dermed ikke til anvendelse, fastslo Högsta förvaltningsdomstolen.

Lignende KOFA-avgjørelser i Norge

I to lignende saker i Norge, fattet Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA) lignende vedtak i høst.

Sola kommunes milliardavtale om leie og ombygging av helsehus var ikke en ulovlig direkte anskaffelse, avgjorde klagenemnda. KOFA mener avtalen omfattes av leieunntaket, selv om kommunen stilte en rekke krav til ombyggingen. Vedtaket ble fattet 1. september.

Også Oppdal kommune ble frikjent i en lignende sak. Klagen gjaldt kjøp av omsorgsboliger til 85 millioner utenfor anbud. Kommunen kunne kjøpe omsorgsboliger uten å følge anskaffelsesregelverket, konkluderte Klagenemnda for offentlige anskaffelser 28. august.

Årsaken var at kommunen hadde ikke hatt avgjørende innflytelse på utformingen av prosjektet, mente KOFA.

EU/EØS-rettslige prinsipper

Saken er direkte relevant for norske oppdragsgivere som kombinerer leieavtaler med tilpasninger eller nybygg.

Den svenske avgjørelsen er ikke bindende i Norge, men EU/EØS-rettslige prinsipper om blandede kontrakter og leieunntaket gjør den interessant som nordisk rettskilde og sammenligningsgrunnlag.

Kilde: Upphandling24.se