Frikjenner Sola – kan signere milliardavtale uten anbudskonkurranse

Sola kommunes milliardavtale om leie og ombygging av helsehus var ikke en ulovlig direkte anskaffelse, mener Klagenemnda for offentlige anskaffelser (KOFA). KOFA mener avtalen omfattes av leieunntaket, selv om kommunen stilte en rekke krav til ombyggingen.

Anne Lise Stranden

Anskaffelser24.no har tidligere omtalt at leieavtalen som utgjør en milliard kroner, var innklaget til KOFA. 

En privatperson klaget kommunens planlagte avtale inn for klagenemnda, og mente den i realiteten var en bygge- og anleggskontrakt. Nå har KOFA frikjent Sola kommune for brudd på regelverket. Det fremgår av en avgjørelse datert 1. september.

Vedtaket innebærer klarsignal til å inngå avtalen uten å utlyse en anbudskonkurranse. Sola  har opplyst at den ville vente med kontraktsinngåelsen til KOFA hadde behandlet klagen.

Koster en milliard å bygge om og leie

Det rundt 30 år gamle kontorbygget skal rehabiliteres og bygges om. Bestillingen omfatter blant annet 33 omsorgsboliger, 40 korttidsplasser, hovedbase for hjemmetjenesten, fysio- og ergoterapitjenester og fastlegekontor.

Utleieren tok initiativ til dialog med kommunen i 2024.

Klageren mente kommunen gjennom detaljerte krav hadde styrt prosjektet så omfattende at avtalen måtte konkurranseutsettes. Etter at kommunen vurderte de første løsningene som uegnet til sykehjem, ble prosjektet videreutviklet gjennom møter, brukermedvirkning og deling av kommunens planer for et annet helsebygg.

Sola kommune fastholdt at det dreide seg om tilpasning av et eksisterende bygg til normal sykehjemsstandard.

Prosjektets totalkostnad er anslått til om lag én milliard kroner inkludert merverdiavgift. Avtalen legger opp til at kommunen skal leie bygget i Risabergvegen 3 i 30 år etter overtakelse. Den inneholder også en mulighet til å kjøpe eiendommen gjennom aksjene i eierselskapet.

Kravene var ikke avgjørende innflytelse

KOFA slo fast at ombyggingen innebærer bygge- og anleggsarbeid. Det avgjørende spørsmålet var likevel om kommunen hadde hatt «avgjørende innflytelse på arbeidets art eller planlegging».

Nemnda vurderte kommunens krav opp mot hva en leietaker normalt kan kreve av et tilsvarende helse- og omsorgsbygg.

De innvendige tilpasningene, blant annet endringer i beboerrom, legekontor og løsninger for avfall og skittentøy, skilte seg etter nemndas vurdering ikke ut i særpreg eller omfang.

Kommunens krav om å bygge igjen et åpent areal over hovedinngangen ble heller ikke ansett som avgjørende innflytelse. Endringen skulle blant annet gi bedre plass til pasienttransport.

Viste til dom i EU-domstolen

Det avgjørende var at kommunen ikke hadde hatt «avgjørende innflytelse», fastslo nemnda.

Dermed ble avtalen ikke klassifisert som en bygge- og anleggskontrakt, selv om den omfattet omfattende byggearbeider.

KOFA støttet seg særlig på EU-domstolens sak C-537/19, Wiener Wohnen. Denne skiller mellom innflytelse på byggets arkitektoniske struktur og krav til innvendige tilpasninger. Innvendige krav må skille seg ut i særpreg eller omfang for å innebære avgjørende innflytelse.

Nemnda mente kommunens krav i hovedsak var slike en leietaker normalt kunne stille til et helse- og omsorgsbygg.

Dette er begrunnelsen for at hele kontrakten ble ansett omfattet av leieunntaket.

Utleier valgte balkongløsning

Prosjektet omfatter også 14 nye balkonger. KOFA mente disse endrer byggets arkitektoniske struktur, men la til grunn at kommunen ikke hadde krevd balkonger som konkret løsning.

Kommunen hadde krevd at Husbankens funksjonskrav til uteoppholdsarealer skulle oppfylles. Hvordan dette skulle løses, var overlatt til utleieren.

Nemnda fant heller ikke at avtalens lengde, betalingsmodell eller kjøpsopsjon endret vurderingen.

Konklusjonen er at avtalen i sin helhet er unntatt anskaffelsesregelverket. Sola kommune kan dermed inngå den aktuelle kontrakten, uten å bryte anskaffelsesloven.

Kilde: Klagenemndssekretariatet, sak 2026/1220.